我不是房产投资者, 负扣税政策的改革…和我有关系吗???

首先,这不是一篇讨论投资的文章。

这是一篇关注安居乐业、改善生活的文章。 即使你不是投资者,你也更要看下去。

我希望以简单的文字,帮助大家从多方面了解工党的负扣税政策改革对生活带来的影响。

竞选过程中,我经常到访里德 (Reid) 选区,与当地居民对话,了解他们的需求。尤其在宝活(Burwood)、罗兹(Rhodes) 和奥林匹克公园(Sydney Olympic Park)等地区。每当谈到房屋问题和当地房产过度开发问题等,工党的负扣税政策改革更是逃避不了的话题。

曾经有些人跟我说:「我又不是房产投资者,负扣税政策的改革与我无关。」

类似的说法我不同意。

最近,我看过两篇文章,我认为很值得跟大家分享。

“Liberals will run a scare campaign, but their age of tax entitlement must end”
– by Chris Bowen
“Negative gearing changes will affect us all, mostly for the better”
– by Danielle Wood

第一篇是由澳洲联邦工党影子财长克里斯鲍文 (Chris Bowen) 撰写的文章。

另一篇则是由澳洲智库格拉坦研究所(Grattan Institute)预算政策和机构改革项目的主任丹妮尔. 伍德 (Danielle Wood)撰写,刊登于悉尼先驱晨报 (Sydney Morning Herald)的一篇观点文章。

 

 

「 … 小学生上课时,会学习到联邦政府资助国民的健康、教育、国防和外交事务。 但是,他们并不知道,对于当中一些领域 (目前的自由党)政府将分配更多的资金给税务优惠…」

-澳洲联邦工党影子财长鲍文(Chris Bowen)

 

文章中,鲍文提到目前联邦政府用于幼儿护理方面的资助为80亿元,但是对负扣税政策(negative gearing)及资本利得税(capital gains tax)给予的税务优惠却高达117亿元!

试想一下,这些减收了的税额原本可用来改善预算底线 (the budget bottom line) ,让政府能获得更多资金去改善社区,为居民提供更多的服务。 但是现在的政府却选择只向部分人提供税务优惠,为他们的口袋省钱。这对其他勤奋工作的纳税人是不公平的!

而据独立议会预算办公室 (The independent Parliamentary Budget Office)估计,工党的税制改革方案将能在十年内筹集大约321亿元,从而有助于改善目前联邦政府的预算,以拨出更多资金用于改善教育、医疗和基建等各方面。

 

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如果工党上台,悉尔本房价恐暴跌?!?!

 

「…其实90%的纳税人根本都不使用它 (负扣税优惠) …」

– 格拉坦研究所学程主任丹妮尔 . 伍德 (Danielle Wood)

 

目前的负扣税政策允许房产投资者在购房成本高于其租金收入的情况下,报亏损而获得减税。

简单来说,就是当你现在的投资是处于亏损阶段,负扣税优惠对你来说才有意义。 如果你的租金收入能覆盖你在贷款和相关费用上的开支,那你根本不需要使用负扣税优惠。

虽然投资者在短期内会有损失,但他们都期望在未来房子的价值上涨时,把房子卖出以获得可观的资本收益。

事实上,很多因素都会影响房价。例如澳联储改变利率、银行收紧借贷条件、海外投资减少、本地经济发展、住房趋势影响需求和供应等等。 任何改变都会带来一定的影响,负扣税政策当然也不例外。但有时候这些改变未必是影响房价的主要原因。因为经过一段时间,房价会趋于正常的经济周期。正如伍德在文章中提到,目前有90%的纳税人根本都不使用负扣税优惠 那你认为,新的负扣税政策带来的影响会有多大呢?

 

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这公平吗?

伍德的文章又提到,目前的负扣税和资本利得税政策都是偏向于收入较高的人群带来优惠。

她指出,那些从资本利得税政策受惠的人群当中有将近70%都是来自税前收入超过年薪13万澳元,也就是位于前10%的收入水平的人士。 至于享用负扣税优惠的,则有38%来自这些高收入人群。

如果我们查看这些人在扣除租金收入之前的收入,我们会发现那些前10%最高收入的人群正获得近50%的负扣税优惠! 例如收入较高的麻醉师行业比收入较低的护士行业所获得的平均税收优惠更是高出大约11倍!

你说,这公平吗?

 

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有人说:「做人最重要的是有个家、有瓦遮头、安居乐业。 」

工党明白住房的重要性,希望通过改革负扣税和资本利得税折扣来改善住房问题,建立一个公平、可持续的税收制度,并以就业和经济增长为目标。

在澳洲,大多数的年轻家庭几乎完全无法实现想拥有自己的房屋的梦想。

近年来的数据表明,25岁到34岁的年轻人的房屋拥有率从60%下降到48%。 房产债务压力增加到令人难以想象的水平。在每7间出售的房屋当中,只有一间是首次置业者购买的,其他均为投资者。

工党认为,我们必须做得更好! 我们必须为我们的下一代着想!

为此,工党提出的政策在能改善住房负担性的同时,也将有助于为投资者和首次置业者提供一个公平的竞争环境。

 

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「我是租客,如果工党台,我的租金会上?! 」

有人说:「如果买二手房没优势、新房又买不起,可能会导致更多人选择租房,租金便会上涨。 」

我不同意这个逻辑。

伍德在文章中提到,租房者不必担心工党的政策。 较少的投资者确实意味着更少的出租房产,但这些房产并没有消失,因为当这些购房者搬入新房而转为自住,原来的租房者也会相继减少。

再说,别忘记我之前刚说过,工党的政策是为了我们的下一代着想。通过改善住房负担性,以鼓励年轻家庭购房。换句话说,这些首次置业者将成为巿场中的新力量和生力军。

工党的政策将为年轻家庭提供寻找住房的机会,并将推动新住房的增加。根据我目前正担任行政总裁的麦凯尔研究所 (the McKell Institute) 的独立分析估计,此政策将为建筑行业带来新的就业机会,创造额外25,000个工作岗位。

伍德说:「只有在减少新住房供应的情况下,负扣税政策才会影响租金。 但任何影响都只会是微不足道的,因为有大约90%的投资贷款都是用于现有住房 (註:现有住房將不受新政策影响),而且在工党的新政策下,一手新房的投资者仍可享受负扣税优惠。 」

 

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工党的政策 —– 现有的投资者将不受新政策影响!

长话短说,

  • 工党尚未确定在今年选举后,对负扣税政策改革的实施日期
  • 即使稍后日期确定后,在该日期之前的所有房产投资都将不会受到新规定的影响
  • (换句话说,相关政策只会改变从新政实施日期之后开始的新房产的投资) ;

  • 新政实施后,如果新购的房产是新建房屋 (即:非二手物业) ,投资者仍可享受负扣税优惠。

(***欲知政策详细内容,请参考原文链接 – www.alp.org.au/negativegearing)

 

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巿场稳定发展才有美好生活

澳联储、生产力委员会和默里金融体制调查 (The Murray financial system inquiry)就目前的税收制度以及对金融的稳定性所带来的影响,都已相继表示担忧。

负扣税政策作为税收最小化的投资策略,其吸引力取决于住房的价格涨跌。可見现有的税收优惠放大了巿场的波动性。相反,工党的改革将能为建筑行业带来新的就业机会,并使住房巿场更稳定的发展下去。

 

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Reference

Bowen, C. – “Liberals will run a scare campaign, but their age of tax entitlement must end” www.chrisbowen.net/media-releases/liberals-will-run-a-scare-campaign-but-their-age-of-tax-entitlement-must-end/

Wood, D. –  “Negative gearing changes will affect us all, mostly for the better”
www.smh.com.au/politics/federal/negative-gearing-changes-will-affect-us-all-mostly-for-the-better-20190208-p50wjn.html

Labor’s negative gearing policy – Positive plan to help housing affordability
www.alp.org.au/negativegearing